YILLARA GÖRE KONUT İHTİYACI ve SEKTÖRDEKİ KRİZİN ÇÖZÜMÜ..!

Dün Ekonominin LOKOMOTİFİ olarak lanse edilen İnşaat sektörü plansızlıktan dolayı KRİZE girmiş,Ekonomimizi'de KRİZE sokmuştur.
Türkiye'de yıllardan beridir hep inşaat konuşmakta ,dağa taşa her yere,İhtiyaç planlaması yapılmaksızın konut yapılmaktaydı.
Gerçekten bu kadar konut yapımına ihtiyaç varmıydı..?

Merak ettim,böyle bir planlama bulamayınca 2050'ye kadar konut ihtiyaç tablosunu 5'er yıllık periyodlarla kendim hesapladım. 

• ​TÜİK'in (Senaryo 2) nüfus öngörüsüne göre hesaplanmıştır
• 2018'de satılmayı bekleyen konut stoğu 2.350.000 olarak KABUL edilmiştir
• Ortala hane halkı TÜİK verilerinden 3,5 kişi olarak alınmıştır
• (-) İhtiyaçtan sonra elde kalan stokları ifade etmektedir
  
• TÜİK'in Türkiye nüfusunun 2050'de zirve yapacağı ve ondan sonra azalmaya başlayacağı öngörüsüne göre hesaplanmıştır
• Yabancılara konut satışı ülkenin genel durumuna bağlı olduğundan ve toplam satıştaki payı az olduğundan dolayı hesaba katılmamıştır

TUİK'in 2050 Yılına kadar ki Nüfus artış öngörülerine göre 2050 yılına kadar 6 Milyon 844 bin konuta ihtiyacımız olduğu gözükmetedir. Tabi buna SAVAŞ,geçim sıkıntısı gibi nüfus artışını kısıtlayacak ihtimaller hariç. 2018 yıl sonu itibarı ile ülkemizde, 2 Milyon 350 bin civarında satışı bekleyen konut stoğu mevcut olduğu belirtiliyor.

Yani konut ihtiyacımızdan mevcut konut stoğunu düştüğümüz zaman,2050 yılına kadar toplam KONUT İHTİYACIMIZ 4 Milyon 500 bin adettir. Bu,Türk inşaat sektörünün 8-10 yılda inşa edebileceği bir miktardır.

Tabi ki bunun başka bir boyutu'da var.

Bu kadar yetişmiş insan kaynağı,
Yurt dışından satın alınmış inşaat makineleri,
Sektöre malzeme üreten fabrikalar,
Bu fabrikalarda çalışan işçiler..

Hespi boşta.

Birde bu makinelerin çoğu LEASİNG ile alınmış ve ödenmesi gereken borçları var. Bu kadar kaynağı ATIL duruma atmak ülke ekonomisi için hiç de doğru olmaz. Bunun için, bugün içinde bulunduğumuz kötü durumu,mevcut potansiyeli değerlendirerek ülke için bir FIRSATA çevirmemiz gerekmektedir.

Nasıl mı…?

İçinde bulunduğumuz MEVCUT şartları sıralarsak;

1. ​Türkiyenin en büyük problemi ÇARPIK şehirleşmedir ve bu çarpıklıktan dolayı HER YIL 35 Milyar dolar para Ekonomiye bir daha GERİ dönmemek üzere HAVAYA uçmaktadır.
2. Ülke genelinde 7 milyon çürük konutta 20 milyon insanımız Risk altında ve sağlıksız koşullarda yaşamaktadır.
3. Plansız konut üretiminden dolayı 2.350.000 adet satılmayı bekleyen konut var ve bu konutların MALİYET bedeli olan 90 Milyardolar civarında bir sermaye konut İHTİYACIN doğana kadar bekleyecektir.
   Günümüz şartlarında bu konut stoğu (Yeni inşa edilmemek şartı ile)2025 yılında ancakeriyecektir .

​İçinde bulunduğumuz bu şartları göz önüne aldığımızda, benim önerim;

• ​Modern şehir yapısına UYGUN bölgelerde yapılmış,
  
• ​Bitmiş veya inşaatı yarım kalmış,
  
• ​Satılmayı,kiralanmayı bekleyen konutların;
  

1. ​ Arsa sahipleri ile masaya oturulup yüzdelerini MAKUL bir seviyeye indirilmesinin sağlanması. 
2. Müteahhitle masaya  oturup maliyeti üzerinden belirli bir KÂR oranı  verilerek devlet tarafından DEVİR alınması veya ücret karşılığı inşaatı bitirmesinin sağlanması. ​
   Tabi müteaahit ben projemi kendi imkanlarımla bitirir, devlete ve piyasaya olan borçlarımı'da öderim diyorsa kimse bir şey diyemez. 
3. Daha sonra bu projelerin etrafındaki ÇÜRÜK konutları aktif hale getirdiğimiz konutlar ile değiştirilmesi.

Çürük konutun arsa bedeli+ Yeniden yapım bedeline ekleyerek bir bedel belirlenerek ve yeni konut ile arasındaki fark varsa,uygun kredi ile kredilendirilerek geri ödeme planının yapılması.

Çürük konutların dönüştürülmesi bina bazında toplu olarak yapılması ve bu binaların hemen yıkılması gerekir .

Bu yanyana olan binaları yıkarak büyük parseller meydana getirmek ve bu parselleri,İSTİHDAM SAĞLAYACAK FABRİKA,OTEL gibi tesislere satılarak bölge insanının İŞSİZLİK sorununun çözülmesinin sağlanması.

Bu stokta bekleyen konutların büyük bir kısmı eritildikten sonra, arta kalan diğer çürük konutlara yönelip ADA BAZINDA kentsel dönüşüme yönelmek gerekir.

Bunu yaparken de geçmişte yaptığımız,

Bizi krize sürükleyen hataların yapmamasına dikkat edilmelidir.

Öncelikle inşaat sektöründe kullanılan iş makinelerinin envarteri çıkartılmalı, elimizdeki mevcut makinelerin eskiyinceye kadar kullanılması sağlanmalı,yeni makine alımına müsaade edilmemeli,makineler ekonomik ömrünü tamamladıktan sonra ancak yeni makine ithalatına müsaade edilmeli veya yerli üretime geçilmelidir.

Türkiye genelinde Nufüsü dengeli dağıtmak için uzun vadeli Nüfus ve üretim projeksiyonu yapılmalı,

Göçten dolayı Nüfüsü düşmeye devam eden illere istihdam olanakları sağlanarak öncelikle o illerin nüfus azalmasının önüne geçilmelidir.

Nüfusu AŞIRI artmaya devam eden illerinde nüfus artışı KONTROL altına alınmalı,gerekirse Nüfus başka yerlere kaydırılmalıdır.

Belediyeler imar verirken,imar artışından dolayı artacak nüfusa iş sağlayacak İSTİHDAM alanları yaratma ve eğitim alanları tasarlama ŞARTI getirilmelidir.

Türkiye'nin kentsel dönüşüm maliyeti 200 Milyardolar civarındadır.

Bizim her yıl 35 milyar dolar ,ısı kaybı ,trafik kazaları, akaryakıt tüketimi ,yap-sök belediyeciliğinden kaynaklanan bir giderimiz var .

Kentsel dönüşümü yapmazsak biz bu parayı zaten vereceğiz.

8 yılda kaybedeceğimiz parayı kensel dönüşüme harcarsak ,8 yıldan sonra para cebimizde kalacaktır .

Başka bir boyut daha var .

Türkiye'de 8 milyon konutu olmayan aile var .2050' ye kadar 4.5 milyon konuta ihtiyacımız var.

Bu şekilde hep LÜKSkonut yapılmaya devam edersek,bu dar gelirli aileleri nasıl konut sahibi yapacağız .?

Buda ayrı bir konu ve çözüm yolu'da var .

Sağlıcakla kalın.

İnş.Müh.Halim KÜÇÜKALİ

25.10.2018