BANKALAR, GAYRİMENKUL BATAĞINA SAPLANDI MI?

Çünkü bankalarımız alacaklarından dolayı inanılmaz miktarlarda gayrimenkul stokunu bilançolarına katmak zorunda kaldılar ve daha vahimi on milyarlarca dolarlık bankaların alacaklarına karşılık edinmek zorunda oldukları gayrimenkuller de sırada bekliyor. Oteller, fabrika binaları, arsalar, sanayi siteleri, tarım arazileri, marka inşaatlar...

​11 Temmuz Salı günü resmi gazetede yayınlanan Bankaların özkaynaklarına ilişkin bir yönetmelik değişikliği yayınlandı. Değişiklik resmi gazetede sadece maddelere atıfla yapıldığı için ilk bakışta ne olduğunu pek anlayamadı piyasa veya anlamamazlıktan geldi.

Kendi bakış açımdan bu değişikliğin ne manaya geldiğini özetleyeyim:

Öncelikle iptal edilen ve bankalarımızın artık uymak zorunda olmadıkları Bankaların özkaynaklarına ilişkin yönetmelik maddesinin metnini verelim:

"b) Kanunun 57 nci maddesinin birinci fıkrasındaki sınırı aşan tutarlar ile bankaların alacaklarından dolayı edinmek zorunda kaldıkları ve aynı madde uyarınca elden çıkarmaları gereken emtia ve gayrimenkullerden edinim tarihinden itibaren beş yıl geçmesine rağmen elden çıkarılamayanların net defter değerleri,"

Bankacılık kanunu 57. maddenin metnini de verelim:

"MADDE 57 - Bankaların gayrimenkullerinin net defter değerleri toplamı özkaynaklarının yüzde ellisini aşamaz. Bu hesaplamada, değerleme veya enflasyon düzeltmesine bağlı olarak oluşan ve gayrimenkul hesabına eklenen değer artışları yüzde elli oranında dikkate alınır.

Bankalar, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu kapsamında gayrimenkul ve emtiayı esas alan sözleşmeler ile Kurulca uygun görülecek kıymetli madenlerin alım ve satımı hariç olmak üzere ticaret amacıyla gayrimenkul ve emtianın alım ve satımı ile uğraşamaz, ipotekli konut finansmanı kuruluşu
ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları hariç olmak üzere ana faaliyet konusu gayrimenkul ticareti olan ortaklıklara katılamazlar.

Katılım bankaları tarafından gayrimenkul, ekipman veya emtia temini veya finansal kiralama, kâr ve zarar ortaklığı, ortak yatırımlar yoluyla finansman sağlanması ve benzer faaliyetler nedeniyle üstlenilen yükümlülüklerden dolayı gayrimenkul ve emtia üzerine yapılan işlemler, bu madde ile yasaklanan ve sınırlanan faaliyetler kapsamında değerlendirilmez.

Alacaklardan dolayı edinilmek zorunda kalınan emtia ve gayrimenkullerin elden çıkarılmasına ilişkin
usûl ve esaslar Kurul tarafından belirlenir. "

Banka özkaynaklarının kanun ve yönetmeliklerle emtia ve gayrimenkul ticaretinden uzaklaştırılmasının çok temel iki nedeni vardır: 1) Banka sermayesinin büyük emtia ve gayrimenkul riskine sokulmaması 2) Banka özkaynaklarına bağlı devir hızlarının düşürülmemesi yani bankaların likit kalmalarının sağlanması.

Şimdi ne oldu da birdenbire bu en temel mevduat bankacılığı sınırlamaları Bankacılık sistemimizden kaldırıldı?

Çünkü bankalarımız alacaklarından dolayı inanılmaz miktarlarda gayrimenkul stokunu bilançolarına katmak zorunda kaldılar ve daha vahimi on milyarlarca dolarlık bankaların alacaklarına karşılık edinmek zorunda oldukları gayrimenkuller de sırada bekliyor. Oteller, fabrika binaları, arsalar, sanayi siteleri, tarım arazileri, marka inşaatlar...

İptal edilen Kanun maddesine göre Banka 5 yıl içerisinde bu malları elden çıkarmak zorundaydı. Aşırı değerli expertiz raporlarıyla bağlanan kredilerden dolayı, 100 liralık fabrika binasına 200 lira kredi kullandırılmış oldu. Şimdi piyasa kötüleşti ve bilançoda defter değeri 200 lira gözüken binayı piyasada 50 liraya kimse almıyor. Banka satış yapsa bir dert, yapmasa iki dert... Satış yapsa 50 lirayı kurtaracak ama 150 lira zarar yazacak. Satış yapmasa bankacılık kanununun sınırlayıcı maddelerine takılıyordu. Şimdi artık o zorunluluktan kurtuldu. Makyajlı bilançoya devam edebilir, elaleme bilanço üzerinden ne kadar güçlü bir bankacılık sistemimiz olduğu yalanını üfürebiliriz...

Şimdi yalanları bir kenara bırakıp Kredi Garanti Fonu garabeti ve bu son bankalar özkaynak yönetmelik değişmesini birlikte değerlendirirsek iki sonuçla karşı karşıya kalıyoruz: 1) Bankalar likit üretemiyor, likitide için TCMB kaynaklarına hücum edecekler 2) Bankaların öz sermaye yeterlilik oranları artık dikiş tutmuyor, doğal olarak rasyolar kötüleşiyor, bu gidişatla yabancı kaynak kullanımı, özel sektöre kredi kullanımı dahil her alanda bir çöküş beklenir.

Nihayetinde bu makyaj operasyonlarıyla zevahiri kurtarabileceklerini sanan, bu algı operasyonuna kadar düşmüş, panik içinde bir bankacılık sektörümüz olduğunu anlıyoruz ki, bu şu demektir: Bankacılığın temeli olan mudilerde güven duygusunu her an kaybedebilir, ve kimsenin hiç beklemediği bir yerden (ki ben tam tersine buradan bekliyorum) Bankacılık sektörü üzerinden bir krizle karşı karşıya gelebiliriz.

İşin başka bir boyutu bankalar bu gayrimenkul stoklarını sonsuz kadar bünyelerinde tutamazlar. Eninde sonunda zararı üstlenmek ve kabul etmek pahasına satışa çıkacaklar. Bu süreç ekonomi bürokrasisi ve siyasi idare tarafından çok kötü yönetildiği ve sorunlar çözülmek yerine hep ötelendiği için bir anda barajın patlamasına yol açabilir.

Gayrimenkul fiyatlarının 3'te birine düşeceğini iddia ettiğim yazıyı tekrar okursanız. O yazıda bankacılık sisteminin kötü kredi ve hükümet etkisiyle giriştiği hatalı politikalarla gayrimenkul sektörünü aşırı şişirdiğini ve bu sürecin kriz yaşanmadan kendisini düzeltemeyeceğini yazmıştım. Mevcut uygulamalar ve benimsenen politikalar maalesef beni haklı çıkarmaktan ve muhtemel krizi çok daha büyütmekten başka bir şeye yaramıyor.

Türkiye'nin en büyük problemi süreçleri optimize edemeyen yönetişim (governance) problemidir. Yönetişim problemini çözmenin yolu ise yöneticilerle birlikte yönetim zihniyetini de değiştirmektir.

Halil Ibrahim Bayrakçı